今年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展的新趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，也使物业管理企业面临着发展的挑战，如何抓住机遇，应对挑战，加快发展，是物业管理企业亟待破解的新课题。对此，树立科学的发展观，坚持用科学的发展观为指导，是物业管理公司实现可持续发展的必由之路。党中央提出的科学发展观的内涵极为丰富，核心是坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。结合物业行业的特点和物业管理企业的实际，贯彻好这一要求，必须实施全面协调的发展的策略，一定要坚持以人为本的发展方针，一定要坚持走文化兴企的发展之路。唯有如此，才能在激烈的市场之间的竞争中抢得先机，才能在日益严峻的挑战中把握主动，实现可持续发展的目的。

  物业行业既是朝阳产业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。我们一定要学会在这个大背景下求生存、谋发展的能力。

  在发展思路上要统筹多元化经营与规模化发展。由于业主消费观念、经济情况、物业服务等原因的影响，物业费收缴存在一定的困难，物业企业又不像煤气、自来水、供电等单位有刚性的收费措施，致使微利行业更加利微，经营很难。对此，必须拓宽经营思路，走一业为主、多元化经营之路，在抓好主业的同时，又要注重开掘与主业相关联的边缘产业。这方面的发展空间很大，增效潜力不小，关键是要转变经营思路，开拓市场，把有偿服务领域做大，莫以利小而不为，不因财薄而不做。这样，在为业主提供方便服务的同时，能收到较高边际效益回报，达到以副补主的目的。同时，还要扩大物业经营规模，拓展服务领域，追求规模效益。规模效益是指一个企业在超出盈亏平衡点后，其经济规模越大，产出的效益也越好。这样才可以规避风险，以丰补歉，夯实公司发展的基础。

  管理上要统筹标准化管理与规范化操作。2004年1月6日，中物协印发了《普通居住小区物业管理服务等级标准》，该《标准》确定了三个服务等级，每个等级都设有六大项服务内容与标准。《标准》的意义在于提供了行业规范，要按照这一个标准加强完善物业管理服务的制度建设，细化内容，制定规范，使我们的每一项服务乃至每一个细节都有章可循，有则可守，为业主提供合乎或高于等级标准的服务，避免人的因素造成操作上的差异性，服务的不规范性，影响业主对物业企业的信任度，要使业主感到花钱买服务，质价相符，物有所值。

  在对待业主上要统筹专业化养护与人性化服务。专业化养护要做到“五四三”。五即：一声问候、一块抹布、一副鞋套、一个胸卡、一次回访；四即：生人熟人一样、白天晚上一样、领导群众一样、小修大修一样；三即：通信工具必须24小小时开机，抢修人员一定随叫随到，抢修工作必须一次完成。人性化服务就要深怀爱业主之心，恪守为业主之责，善谋便业主之策，多办利业主之事，服务好每一位业主，管理好每一寸物业。二者的相互协调才可以做到提高终端服务品质和业主满意度的目的。

  在管量接收上要统筹市场化运作与品牌化竞争。扩大管量，保持适度的发展规模，对可持续发展是必须的。为此，要提高对物业行业发展的新趋势和未来市场发展的潜力的预判能力，按照物业市场招投标的要求参与市场化运作，招投标机制提供了公开、公正、公平的竞争舞台，竞争成功与否特别大程度上取决于有没有叫得响的品牌，因此，实施品牌竞争的战略，把品牌的优势转化为市场之间的竞争中的胜势，才能击败对手，**别人，抓住机遇，使企业

  在效益提升上要统筹集约化经营与低成本扩张。物业企业要发展必须走内涵式增长之路，物业企业属劳动密集型和服务密集型企业，没有资本优势，收取的物业费还要取之于民，用之于民，营利空间小，效益增长低。这就要求物业企业一定在增收节支、降耗节能上下功夫，在开源节流、减员增效上用气力，实现经济效益的稳步增长。在向外扩张上要瞄准档次高、收益好、低投入、高产出的写字楼、宾馆、商厦等物业项目，以规避市场风险，实现物业企业的良性发展。

  外部环境的好坏是制约公司发展的一个主要的因素。作为第三产业的物业企业既要眼睛向内抓管理、提素质、促服务，又要眼睛向外，协调好与各方面的关系，为企业未来的发展营造一个和谐、稳定、健康的外部环境。

  协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会选举产生的物业管理执行机构，代表物业产权人和使用人的根本利益。物业管理企业应按《物业管理条例》的相关规定，尊重业主委员会的权利，协助其履行好应尽的职责。要处理好业主自治与专业化管理的关系，维护好业主的合法权益，按照《物业管理服务合同》的规定实施专业化管理。

  要按照委托与受托的关系，尊重业主的主人地位，定期向业主报告经营、管理、服务情况，基金帐目及物业费收缴使用支出等情况，自觉接受业主委员会的监督，赢得业主委员会对物业工作的理解和支持，共同把物业小区建设好、管理好，与业主共存共荣。

  协调好与房地产开发商的关系。随着物业市场招投标机制的建立和完善，房地产开发商自设的附属物业管理公司将逐步退出物业市场，通过招投标来选聘委托物业管理公司对物业实施管理。物业管理企业要本着对开发商负责的精神，从物业保值、增值的目的出发，按着前期物业服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务，实现物业企业与房地产开发商的良好合作，互利共赢。

  协调好与房地产行政主任部门的关系。房地产行政主任部门是物业管理企业的归口主管部门，代表政府对物业企业行使管理权利。物业管理企业应在房地产行政主任部门的监督、指导下开展工作。物业企业要强化自觉接受监督的意识，服从主管部门的管理，善于得到主管部门的指导，使各项管理、服务、收费在政府的法律、法规的制度框架内运作，并得到政府主管部门的全力支持，对于物业企业的可持续发展也是十分重要的环节。

  协调好与物业所在社区的关系。物业管理企业与社区是你中有我、我中有你、互相依赖、互相支持、相互促进、一起发展的关系。一方面物业区域建设需要社区的配合，物业区域建设是社区建设的组成部分，要由社区统一规划与协调。另一方面，社区也应当尊重物业管理企业的自主权，物业管理企业是具有“自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束”的法人实体，物业企业在经营中不仅要有社会效益，而且还要有经济效益。

  同时，物业企业要关心支持社区的工作，有钱出钱，有力出力，协助社区抓好物业区域内的治安防范、计划生育、扶贫解困、再就业和社区文化建设，使两心变一心，两力为合力，实现社区与物业企业的共同进步和发展。

  21世纪企业间的竞争更多地表现为文化的竞争，人才的竞争，企业文化决定了公司发展的方向，高素质人才成为引领公司发展的支撑力量。物业企业要实现可持续发展，必须持以人为本，实现人的全面发展，创新富有物业企业特点的服务文化。

  坚持以人为本，促进人的全面发展。物业企业人才短缺突出地表现为“三多三少”：一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少。因此，现代企业要建立一个完整的人力资源开发管理体系，为员工打造成才平台，使人的潜能得到**大程度的发挥。做到尊重人、信任人、关心人、爱护人，从而营造出“人人受重视，个个被尊重”的文化

  一是尊重员工人格，增强认同感。坚持充分信任员工、理解员工、尊重员工，引导员工热情参加企业的决策、管理，**大限度发挥员工的聪明才智，为每个员工创造显示品德和才华的空间。二是利益回报职工，增强归属感。建立完善的激励机制激发员工的主动性和创造性。保证一切关心企业，符合企业价值观和企业精神，为企业取得实际效益的员工及其行为得到尊重，同时获得相应的物质利益。从而形成员工奉献企业，企业回报

  员工的良性循环，提升员工对企业的忠诚度，进而提升业主对物业的满意度。三是规划员工生涯，增强成就感，企业与员工是利益共同体，一个公司发展的**理想状态就是企业未来的发展方向与员工发展趋势的高度统一，“以人为本”就是要求促进人的全面发展，通过建设学习型企业为员工搭建提升素质、实现个人人生价值的平台，形成工作学习化、学习工作化的学习型企业氛围。

  服务是物业企业的核心价值，物业工作的本质是服务。企业价值观是企业文化的核心理念，是企业文化建设的基石。物业企业在企业文化建设上，要牢牢把握“服务”这个主题。在员工中大力倡导为业主提供承诺服务、保姆式服务、零缺陷服务，以承诺服务提升物业的信用度，展示企业的诚信形象；以保姆式服务增强物业的亲和力，展示物业行业的亲民形象；以零缺陷式服务提高业主的满意度，展示物业服务的尽善尽美形象，进

  服务是弘扬企业精神的旗帜。企业精神是企业价值观的体现，是企业文化的支柱和灵魂。新形势下的物业企业精神更应反映和体现服务这一本质，为了使全体职工对企业精神产业共鸣，并被企业精神同化，要坚持以服务为载体，为职工搭建践行企业精神的平台，倡导超前化、亲情化、人文化、便利化、规范化的服务模式，使服务成为企业精神的出发点和落脚点。

  服务是做亮物业品牌的助推器。品牌是企业文化的结晶，今后企业间的竞争更多地表现为品牌的竞争。物业行业的特点和本质决定了惟有服务才是培育和打造品牌的主要途径。要坚持以诚信为基础，以市场为导向，以业主为中心，以服务为宗旨的品牌发展战略，努力打造区域性的物业管理品牌。进而拉近与业主的距离，增进与居民的感情，赢得业主的信任和口碑。服务创新会提升品牌的美誉度，将有力地推进品牌的形成和发展，为可持续发展奠定扎实的基础。

  学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业企业实际进行理论思考，用科学发展观理清企业的发展思路，找准企业的定位，坚持以人为本，全面、协调的发展战略，将会有力地推进物业企业的可持续发展。

  内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。

  多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

  业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。

  业主与物业管理公司沟通不畅。据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。

  开发商遗留问题多。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。

  物业管理服务收费难。自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业管理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业管理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。

  物业管理市场化程度低。作为目前物业管理企业的主体,继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的90%,这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展趋势,并带来了许多问题,业主投诉连连攀升,引出了许多法律问题,从而影响了物业管理规范、理性、健康的发展。

  物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业,而我国物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置高级专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部门,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。

  贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。

  加速引进竞争机制,培育物业管理市场。我国的物业管理是市场经济的产物,市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成,应做好以下工作:将深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先通过招投标的方式选聘物业管理企业的,并获得巨大成功,各地应学习深圳等城市的成功经验和做法,结合本地的实际,积极探索,大胆实践。要实现物业管理的规模化经营,应实行品牌化发展的策略。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发展。此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体,从体制上解决建管不分的弊端,通过完善物业管理前期介入和接管验收制度,明晰物业管理各方的责权利。

  加强员工培训,全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。首先,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考核合格后持证上岗;其次,企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要,定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训,使员工专业技术水准不断提高;再次,从员工中选拔有培养前途的人,参加物业管理专业学历教育,为企业发展储备人才。

  奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业,**终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司工作的**终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

  逐步提高物业管理的科技含量,促进行业的可持续性发展。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技发展应用态势,对于及时提高管理技术、增加市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。物业管理公司,必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,这样才能保证与物业设备的科技进步同步。

  我国入世为物业管理提供了新的发展机遇。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路,是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式,成为物业管理的未来发展趋势;市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争,将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流;集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体;法制化运作,将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道;科技化变革将是大势所趋,大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。

  1.摘 要： 约200字，不加诠释和评论的独立短文，高度概括文章的主要内容（包括主要研究结果、结论等），应将研究意义等删去。

  2.关 键 词： 选3～8个反映文稿主题内容特征的名词、术语；关键词之间用“；”隔开，**后不加标点符号

  （2）与中文姓名相吻合的汉译英汉语拼音，姓全大写，名首字母大写，姓名之间加“－”，多作者间加“，”，不同单位的，用阿拉伯数字作上角标；

  （3）与中文工作单位相吻合的汉译英，即 （部门名称 of 工作单位全称，城市名，省份 邮编 China）与中文摘要相吻合的汉译英，标点符号用全角的“：”、“，”、“．”；

  （4）与中文关键词相吻合的汉译英，并用全角的“；”隔开，**后不加标点符号

  4.引 言： 用300～500字简要地阐明本研究的背景、意义、对象和目标；不分段。（文章不一定要“引言”两字）

  5.段落标题： 段落标题为35字以内的中心词语逻辑组合，不是句子，标题一律独立占行，题末不加标点符号。各层次的标题，一律用阿拉伯数字连续编号，不一样的层次的数字之间用半角下圆点“．”相隔，如2 、2.1、3.1.2，**末数字后面不加标点符号；一律左顶格，序号后空1格排标题；无标题的段落不编序号。

  6.计量和单位： 用法定计量单位符号表示，单位符号与数值之间空1/4格。系列同类量并列的写法如：20、25、30和60 m3/hm2；图、表、函数中的参量和单位的写法如：sin(p / kPa)、V／m3hm-2；

  “亩”已淘汰了（1 hm2=15亩），如：每亩投资100元，亩产达200斤，应改为：投资1500元/ hm2，产量达1500 kg/hm2。

  7.数字用法： 世纪、年代、时间、计数、计量等均应使用阿拉伯数字，如九十年代写成：20世纪90年代；日期可写成1999－03－05；但是，数字作为词素，应使用汉字数字；表示概数时，数字间不加顿号，如七八十年生。

  8.表 格： 表序用阿拉伯数字连续编号，表题（包括与中文相吻合的汉译英）应为中心词语的逻辑组合，不是句子，题末不加标点；

  采用三线表设计表格，各种处理的测定指标（同一计量单位的）设为表头的横栏项目，各种不同处理为竖栏项目；

  计量单位在参量的正下方且在前头加“/”，组合单位采用指数形式表达；未测或无此项应在相应处填写“ / ”。

  9.插 图： 图序用阿拉伯数字连续编号，图题（包括与中文相吻合的汉译英）为中心词语的逻辑组合，不是句子，题末不加标点；图中文字和符号用小5号仿宋体，坐标的量符号和单位符号之间用“/”隔开，组合单位采用指数形式表达，图中需要说明的事项，用简练的文字附注于图形与图题之间；线条、符号和文字（文本框内部边距设为0），应组合在一起。

  10.参考文献： 参考文献不仅体现作者尊重他人劳动的态度，而且为论证的论据提供科学依据，每篇论文至少要有10条以上的参考文献。

  文中无论是参考了他人的文献资料而给出自己的表述，还是直接引用他人文献资料（加引号），都应一一给出其出处，即：在正文参考或引用处的右上角用方括号标注依其在文中出现的先后顺序用阿拉伯数字排定的文献序号，在文末的参考文献表中给出详细的信息；“参考文献：”顶格，占两行。参考文献表依次列出参考文献，著录格式（含标点符号）为：

  a.书籍 ［序号］著者．书名［M］．版次．出版地：出版者，出版年：起止页码（页码范围号用半角的“-”）．

  b.译著 ［序号］著者；译者．书名［M］．出版地：出版者，出版年：起止页码．

  f.专利 ［序号］专利所有者．专利题名［P］．专利国别：专利号，出版日期．

  g.论文集 ［序号］作者．文题［A］．主编．文集名［C］．出版地：出版者，出版年：起止页码．

  h.电子文献 ［序号］作者．题名［EB/OL］．电子文献的地址，发表或更新日期 / 引用日期．

  i 档案 ［序号］主要责任者．文献题名：原件日期［B］．收藏地：收藏单位（收藏编号）：起止页码．

  j 古籍 ［序号］主要责任者．文献题名［O］．其他责任者（包括校、勘、注、批）．刊行年代（古历纪年）及刊行机构（版本）．收藏机构．（即1911年以前出版、无现代版本但有据可查的善本）。

  标点符号：用全角的“，”、“：”、“．”；作者前三位都要列出，多于三位，则加“，等”；外文文献的作者（姓在前，名在后）、刊名、出版单位，均用不带缩写点的标准缩写。

  12.文字表达： 就事论事，不可以使用“作者”、以及“我”、“我们”、“我省”等第一人称代词；使用中文标点符号。

  13.排 版： 在计算机上用Word排版〔每版43行×45字，正文5号宋体，篇首（含题目、作者及其单位）占7行，1级段落标题用4号黑体加粗占一行，2、3级段落标题5号黑体加粗各占1行，论文用A4纸打印，页码居中。页边距左、右各2.5cm，上、下各2.54cm。

  答：在华邦你可以感觉到的是一种精神，华邦人都会说；“选择华邦就是选择一种生活态度。”华邦管理可能不是**好的，但就因为不是**好说明华邦还有很多空间能大大的提升。华邦对于新人的培训的确是下了很大的功夫，从一个纯毛坯到豪华精装修，什么阶段就给与怎样的培训，因人而异，因阶段施教。

  华邦的管理者会有一种由内向外散发的魅力，让下属无法抗拒，从被动工作，到主动专研。

  第一类是管理服务。即提供停车场清洁、灯光、消防设施等管理服务，不提供车辆保管服务，对车辆安全不负责任，收费相对较低。

  第二类是保管服务。对车辆具有保管义务，车辆发生安全责任，有赔偿义务，收费高。

  第三类是管理和保管兼顾服务。即兼顾一定的保管义务，车辆失窃、损坏有一定的赔偿相应的责任。