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  随着我国住房货币化和城镇化进程的推进，房地产行业近几年来处在方兴未艾的发展阶段。由于1992年、1993年的房地产热导致多家商业银行在房地产领域形成了大量的不良信贷资产使得各家商业银行在住房货币化进程的初期采取了谨慎介入的保守策略，甚至将房地产行业列为信贷高风险行业。但随着住房货币化进程普及和加快，同时了解到**发展房地产行业的政策不仅是一种可信的承诺，而且力度会促进加强，房地产信贷业务，尤其是个人住房信贷业务所孕育的商业机会不断被放大(其风险性比较小)，因此，使得我国的房地产信贷业务步入了加速发展的轨道。从目前的情况去看，过去对房地产行业高风险的定性似乎已淡化或不被重视。在此姑且不讨论这样的做法的适当性而将目光聚焦于怎么样看待房地产行业信贷风险的认识上，这种认识不单单是短短几年各家银行的行为发生急剧的变化的原因，同时这种认识还会影响其未来的行为。在此情况下，怎么样看待房地产信贷业务的风险性就成为摆在各家商业银行面前不可回避的问题。本文在此针对这一问题展开分析。 首先从引发房地产信贷业务的该行业投资活动的业务特点着手，通过行业投资活动的业务特点的特性分析，寻找该行业风险特征的原始性因素。还将重点分析有别于别的行业贷款或房地产信贷表现更明显的特征，并*终对该项信贷业务的风险性质进行评价。 一、房地产业投资的风险因素分析 同别的行业相比，房地产行业由于其物质的自然特性及由其自然特性衍生的社会经济特性所决定而具有一些明显的特征：位置的固定性、寿命的耐久性、价值的双重性、价值的高大性、需求的普遍性、产权的易分割性(权益的流动性)和保值增值性等。正是房地产的这些特征而使该行业的投资活动具有其自身活动的特点和风险源泉。 首先从其价值的高大性来看。由于房地产资源数量的有限性和投入资金需求巨大决定了其价值的高大性，这也说明房地产投资具有高投资的特征。从现实情况去看，房地产的投资过程需要大笔资金的运作，一个房地产项目，少则投资数百万，多则数亿甚至数十亿元。同时由于投资数额比较大，其投资完成周期也就比较长。由于投资数额大、投资周期长，很难准确判断房地产行业的未来发展的新趋势，一旦房地产市场出现价格波动，供求趋势的逆转，便会造成投资回收的困难甚至是血本无归。由于房地产投资数额较大，会导致房地产的变现比较差，*终也会影响房地产企业的收益。 其次从房地产位置的固定性来看。由于房地产位置的固定性，决定了房地产区域特征显而易见，使得房地产投资呈现区域差异巨大、级差收益明显的特征。由于社会经济发展与人们的生活水平的差异，导致了不一样的地区房地产需求水平的差异，房地产业的发展*终必然受到这些多重因素的制约。同时房地产自身的这种区域性特征，又会使得房地产的价格、房地产企业的收益又较为显著的地区差异，级差收益明显不同。 再者，由于房地产行业价值的巨大性和需求的普遍性，使得房地产行业的重要性很明显，各地政府对房地产行业很关注，会对房地产开发、交易、消费等过程中的法律、经济利益关系做调整，出台相关的土地供给政策、住房交易政策、税收政策及贷款管理规定。由于房地产的不可移动性，使用周期的长期性以及与旁边的环境的高度相关性，上述政策的出台会明显影响到房地产的投资活动。 另外，房地产由于其产权的易分割性(尤其以土地和楼花)与权益的流动性而成为大众炒作的对象，如果房地产投资不是介入实际的房地产开发而是参与土地或楼花的买卖，就很容易形成房地产的炒作泡沫而*终导致亏损甚至是蚀本。 从上述现象的分析来看，相比于别的行业，房地产行业通常会具有更高的投资风险。二、房地产信贷的风险因素分析 房地产信贷业务有着非常明显的特点，不一样的贷款又具有不一样的信贷特征，如住房开发贷款和商用房开发贷款就有显而易见的差异。房地产贷款通常都会具有贷款数额大、贷款期限长等特点。由于房地产信贷的风险比较高通常是指房地产开发类贷款的风险比较高，故在一般性的风险分析中只分析房地产开发类贷款的风险，个人住房贷款的风险分析参加后续部分的内容。就其风险点分布来看，房地产信贷的风险主要体现与以下几个方面(考虑到内部管理因素是各类银行贷款都不可避免的风险，故在此不考虑这种风险)：经营风险、财务风险、市场风险、政策风险等。 1、经营风险 经营型风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并*终产生难以归还贷款的可能性。当然这种风险其他的行业贷款也会碰到，但是，由于房地产贷款的项目特征很明显，而使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响。而对于贷款银行来说，除了对开发企业作客户评价之外，对其具体的开发项目作项目评估也是必不可少的。 2、财务风险 财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目往往投资额十分巨大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金一定要通过银行贷款来满足，因此高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。虽然财务风险也是别的行业贷款所面临的风险之一，但是对于高负债率的房地产开发企业来说，这种风险则表现得越来越明显。对于贷款银行来说，做必要而慎重的客户评价，合理测算开发企业的贷款规模，确定合适的授信总量则是非常必要的。 3、政策法规风险 政策法规风险是指由于**或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至*终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资是一项政策性非常强的业务，受到多种政策的影响和制约，例如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税费政策等。这一些都会对实现房地产开发投资的收益目标产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并*终引致大量的银行不良资产。例如，我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例，就使许多房地产投资者无法通过流通牟取暴利，也就难以实现预期收益目标，致使商业银行房地产贷款的不良资产大幅度的增加。对于房地产开发商来说，避免政策法律风险*有效的方法就是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目来投资。而对于贷款银行来说，避免政策法规风险的手段不仅在于全面详细地了解**的政策法规的规定，而且还要对政策法规的变化趋势做了解和判断，并贯彻到贷款的决策和日常的管理中。 4、市场风险 这是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。房地产由于具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此投资的人要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取对应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。例如1992年到1993年“房地产过热”时期，一方面房地产价格飞涨、投资开发量激增、房地产研发企业数量猛增，而同期国内房地产市场的需求方面并未发生本质变化，人均GDP和收入水平仍然很低，随后的房地产业停滞和滑坡也就是必然的结果。从国外的情况去看，美国20世纪80年代发生的储蓄与贷款协会的房地产呆账**、日本“住专”的破产风潮某些特定的程度上也是由于经济发展乃至房地产发展的周期性因素相关。国民经济所有的行业都受制于**宏观经济政策和宏观经济周期的影响，但没有哪一个行业能像房地产行业受其影响更重。 就其影响程度来看，前两种风险特别大程度上是由于某一单一客户自身问题导致的，故其影响面并不大，而后两种风险由于影响的全局性和长远性，对商业银行的贷款冲击非常大。当然市场发展的前景(即市场性风险因素)很大程度上也受制于政府政策的调整，例如政府的反经济周期政策、压缩房地产泡沫的政策等，使房地产行业的市场性风险和政策法规性风险同时出现，这时候两种风险相伴而行，很难将两者明确区分。但不论怎样，其*终都要以市场性风险反映出来。也就是说，市场风险通常对贷款质量冲击**，影响更深远。对于贷款银行来说，研究和把握**宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期乃至房地产行业的供求前景，是防范这种风险、确保房地产贷款质量的必不可少的保证。 虽然上述四种风险并非房地产信贷所独有，但其分析根据结果得出，在房地产信贷业务中，上述风险的作用或影响程度表现更甚。虽然在西方发达的成熟经济体系中，由于法律体系的完善，市场化、证券化的程度更高，但其房地产信贷行业较高的贷款不良水平也反映出了这一现象。这在一定意义上也说明，房地产信贷业务的确是风险相比来说较高的行业。 三、对房地产信贷业务的总体评价 通过对房地产投资业务和房地产信贷业务的风险性分析表明房地产业务的风险较高，但是这种分析结果却非构成该项业务发展总体评价的充分必要条件，而充其量是这种评价的必要条件，否则的话，就无法解释过去乃至现在西方**房地产信贷业务的发展过程和现状。长期以来，房地产信贷业务一直是西方发达**商业银行重点信贷品种。问题就在于，衡量某种业务发展的决策中，不能仅仅看到业务发展所需付出的成本或潜在损失的大小(即风险分析)，还必须分析业务发展可能带来的收益，权衡利弊得失，寻找控制风险或降低损失的途径，客观准确地对该行业做定位。 实际上，房地产行业虽然是风险相比来说较高的行业，但也是收益较高的行业，其高收益性也是房地产所具有的行业特点。由于土地资源的有限性和其位置的固定性易于使得建于其之上的房产资源的稀缺并*终使得该房地产具有保值增值性。同时房地产寿命的耐久性使得房地产具有持久的盈利能力。更重要的是，由于房地产具有价值高性决定了房地产投资具有了明显的“高投资、高回报”的特征。在通货膨胀时期，房地产所具有的保值增值性越来越明显。 当然房地产投资所具有的高收益性，在利率自由浮动的**，意味着房地产信贷的高收益性。虽然在我国目前贷款利率还不能够做到利率的完全自由浮动，房地产贷款也不能获取直接的高收益，但却能产生其他的间接性收益。例如，个人住房贷款可带来各种中间业务收入的增加、其他资产与负债业务的开拓、银行品牌的宣传、全行流动性水平的提高等。从我国目前的情况去看，也正是部分由于上述的间接性收益导致各家商业银行竞相增加对房地产行业的贷款。 另外有必要注意一下的是，虽然房地产行业具有风险较高的特征，但是这种风险的高低又具有一定的阶段性。通常在房地产行业的发展初期，由于需求的旺盛，投资缺口大，投资房地产易于获取高额回报，这时候，房地产贷款的风险就比较低。相反，在发展相对来说还是比较成熟阶段，大量投资予房地产，则易于形成较高的投资风险。另外，在经济周期的各个阶段，房地产投资与贷款的风险水平也有所差异，在经济复苏阶段，不仅新开发的房地产易于销售，而且过去积压的房地产也会较为容易脱手，这时候，房地产投资、信贷的风险就会相比来说较低。反之，在萧条阶段，其风险性则会相比来说较高。当然这一点也可通过前述房地产贷款的风险分析中市场风险的周期性因素来解释。即使在目前发达的**，其房地产行业发展已相对成熟，但其商业银行中的房地产贷款比例仍然不低，这也从一个侧面说明房地产贷款风险具有一定的时段性。 当然，由于房地产行业的发展有着非常明显的地域性，房地产信贷的风险程度通常也会随地域的不同而不同。国际间的地域差异自然不用多说，单从我国的真实的情况来看，房地产贷款风险就呈明显的地域差异，经济发达地区的贷款风险显而易见地低于经济落后地区。从这一点来看，房地产信贷风险的高低又有着非常明显的地域特征。 尽管房地产业的特征分析和房地产信贷自身特点的分析都表明房地产信贷具有风险相比来说较高的特征，但是这种特征总结并不能构成减少房地产贷款发放的充分必要条件。相反，由于房地产信贷相比来说较高风险的特征具有一定的历史阶段性和地域性，同时考虑到房地产信贷所具有的收益相对较高的特性(在我国这种收益更多地表现为多种间接收益)，因此，可以认为，我国的房地产信贷业务仍具有逐步发展的理由，当然风险防范也是必不可少的。

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