7、“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”

  第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）

  4）羊毛还够不够呢？换言之，在保交楼上，开发商面临的是“流动性问题”，还是“偿付能力”问题呢？

  8）通过“行政机制”应对当前行业问题，本质要做的是什么?下一步先要做什么？

  之所以在房地产与金融环节重提预售，因为预售资金制度是有着非常明显的金融属性，而且是2C融资，是因为穿透来看，预售本质是购房者（多为个人/家庭）向开发商提供金融支持； 如 再穿透来看，其实是个人利用自己的信用为开发商（及地方政府）为城市开发及住房建设提供金融支持。 在过去的城市大发展阶段（以及“传统发展模式”），预售制是“一石多鸟”，开发商、地方政府、商业银行都需要预售制： 开发商实质上是在杠杆，能够加快、提高资金使用效率； 地方政府能够加速项目建设落地，同时也吸引开发商的手段； 银行则能由此获得高质量的个人按揭贷款。 在此其中，个体购房者处于最不利的状态： 房子尚没盖好，更没拿到房本，就要搭上自己的信用跟银行贷款还 按揭，然后还要担负交楼后存在的质量风险。

  但从金融视角看，预售制里的核心要害是预售资金的监管，而在实践中，对预售资金的监管由各地执行，在大发展年代里，许多标准和规范不断弱化，许多房地产企业以各种名目将预售资金抽离项目，将其构建为企业整体资金池的一部分；银行、地方、金融市场里的评级机构及投资人也都默认这样的安排。在行业顺风顺水时固然没问题，但如果行业下行，问题就会暴露了，这就是2021年以来发生的“保交楼”及行业出险问题。而且人们已经看到，预售资金监管与企业现金流紧密关联，是企业流动性的重要组成部分，如果处理不好，会引发更大的系统性风险。针对此点，本系列早前文章已覆盖过，就不再赘述了。（具体参见第25篇《》 及第26篇《》）

  预售制存在的问题已比较清楚了——实际上也不是一个新问题，而是老问题。现在就是未来如何改革的问题。由于涉及各方利益，这样的一个问题也一直是个非常敏感的问题。如果这次保交楼问题的暴露，可能还不可能会引起这么大的关注。

  a)预售制本身是否应该有大的调整？答案是肯定的。前面提到，预售制是有利于开发商、地方政府和商业银行等大机构、大主体，但是不利于维护个体购房者的利益，在实力较强的B（商业）/G（政府）与实力较弱的个体（C）之间是存在很明显的利益、收益和风险不对等的，这是城市大发展、住宅表现为“卖方市场”发展的历史产物。如果购房者真的能自由挑选的话，一定会倾向于选择现房而非期房（并且选择基于现房的按揭贷款）。所以，从长久来看，伴随我国房地产行业由传统大发展时代转向新时代、存量时代，走新的发展模式，房地产开发模式也应该有所转变，即由预售制主导变为引入增加更多的现售。此举，可以让房地产开发更多的回到“住”的产品属性来，同时减少将住房者置于开发风险之下，更好的保护购房者在产品质量等方面的权益（“以人民为中心”），同时帮助规范和管理预售制之金融属性带来的问题（“底线思维”）；

  b)时机问题：应何时对预售制来优化调整？作者以为，第一，在房地产行业经历大的调整、重组、出清的关键阶段，中央政府、地方政府、银行和金融体系、开发商等在方方面面都面临较大压力。此时，保证行业平稳发展关乎整个宏观经济，如在此阶段大幅调整，肯定不利于行业企稳发展。所以作者以为，未来一段时间不适合对预售制进行大的调整——包括针对增量项目而言，需待行业稳定下来，企业和市场修复元气与信心。第二，如前所述，在房地产行业平稳过渡到新发展模式后，理论上，我们该看到市场上不仅都是期房，还有更多的现房可供消费者选择。这一段时间维度到底是什么概念呢？笔者以为，至少是五年以后，大概是八到十年的概念，逐渐的平稳过渡。预售制长期看肯定是要改革、优化的，但此事又万不能急，得循序渐进的推动；

  c)存量项目还是增量项目的问题:所谓存量项目，即已经出让的土地；增量项目，即尚未出让的土地。建议已经出让的土地就不要给开发商突然设限，提高预售条件了，老的项目按老的项目办。未来，主要是针对新的土地/增量项目做文章：即在新出让的土地里，更多的引入现房销售；

  d)“0”和“1”的问题：假设0是预售制，1是现房销售，我们探讨的其实不是0或1，而是一个区间：任一个城市，任一个项目，在0和1之间处于什么位置。既然说到“循序渐进”、“平稳过渡”，那就只能是逐步提升现房比例（1），并逐步减少期房比例（0），但不是要求一下就从0到1。实际上，我们可能永远停留在0和1之间的某个位置：现房和期房并举、并存，只是比例因时因城因地因开发商主体调整。这样，一个大项目，开发商分期开发的，项目里可能有部分/楼栋可预售，但其他需现售；抑或城市进行总量/指标控制，有的地块预售，有的地块现售；抑或对预售提出更高的条件要求，符合门槛（信用、资质、业绩、过往纠纷记录等）的开发商才有资格拿到可供预售的项目，或可办理预售证，等等；

  e)以行政的方式“强制”现房销售，还是用偏市场化的方式“鼓励”现房销售？答案肯定是两者相结合。强制/行政方面，就是由政府设定总体指标：每年有多大比例的住房开发销售应当是建立在现售销售的基础上的。但在现房销售基础指标之外，就不需要再做硬性的规定了，如要逐步鼓励预售，可优先考虑多用市场化的政策、手段、工具去引导开发商更多的追求现房销售；

  f)中央政府vs地方政府：中国的城市之间是存在竞争的，都希望开发商前来投资，分担城市开发建设的职能。但开发商都希望去政策松的地方开展业务，如由开发商选择的话，应该大部分会选择搞预售制的地方。因此，要推动调整预售制，可能还是国务院自上而下给予总体指导，为现房销售确立一些大的、底线的指标，以避免同级城市之间的政策差异太大（结果在“内卷”之下，始终向最低标准“看齐”）。在此基础标准之外，再由各个城市因应自己的特殊情况进一步确定现房和预售的指标（“因城施政”）；

  g)只要存在预售制，就应该严格管理预售资金。2021年以降的情况是，各地预售资金管理都有一定的问题，都有资金被从项目上调走的情况，结果导致了“保交楼、保民生、保稳定”的政策目标。而行业出险后的困境是，一旦为了保交楼目的，加强项目上的预售资金管理，就会因为阻断企业资金池/资金循环，使得企业流动性出现大的问题，甚至导致企业主体不保。这种情况会将项目上的资金安全与房地产企业平台/集团层面的安全对立起来，也会将地方（承担保交楼的主体责任）与金融机构/体系（为房地产的平台/集团层面提供了融资）对立起来。这就是预售资金的监管带来的“两难”。

  基于此，在这里，我们只讨论本轮地产行业重组、出清完成、企稳、恢复平稳发展，走在了平稳转型新发展模式的正道上，长期以往的合理预售资金监督管理模式。其实，答案也非常直接：第一是大的立场和站位：“端端地坐在购房者（大多为个人/家庭）一边”，强化现有制度，强化预售资金监管，确保预售资金能够真正安全的、闭环的管理。要达到这样的目标，即在项目上，每收到购房者的一分钱预售资金(可能系透过商业银行的按揭)，原则上都应用于或优先用于本项目的建设，绝不能随意调用。

  过去的情况是，政策落位在地方，把握尺度就有松有紧，由于结构上看，预售制/预售资金地方政府、商业银行和开发商三方都有利益，所以在实操里，资金被以各种名目形式抽调，最终成为房企的资金池。对此，地方政府不知情或默许，商业银行非但纵容，甚至有可能为此提供一些金融创新支持。这是各地的真实普遍情况。如果都按明面上的政策执行，从一开始也不可能会出现“保交楼”的问题。

  机制与“抓手”。那么后面怎么办呢？作者以为，既要有机制保证，又要有具体的“抓手”——要能落实、问责到具体的自然人。

  i)购房者/业主大会：前面说了，预售资金穿透来看，实际上的意思就是购房者给开发商为项目开发提供了贷款，而且对于开发商来说，传统下去，其是一个面向个人/家庭的融资。只不过在我们的体系里，中间始终有商业银行背书作保，但这些都不改交易的本质（在“保交楼”问题里暴露得淋漓尽致）。制度保证，就是复归本位，要把购房者真真切切地看为项目的利益方（而不单单是利益攸关者）。他们既是业主，又是债权人，应该享有合法权益。如果要对项目的预售资金进行监管的话，其既要对银行负责，又要对政府负责，还要对购房者/业主负责。甚至有可能主要要向购房者/业主负责。因为它们是整个链条里面单体能力最弱小的，切身利益最大的。他们就是人民的主体。

  ii）预售资金监管委员会：负责预售资金日常监管的委员会，要纳入相关的利益方。这包括：购房者/业主大会的代表；地方政府有关部门的代表；商业银行（开发贷的提供方，以按揭贷款的提供方，往往是重合的或有重合）的代表；外部机构的代表（如总包建筑单位、监理单位、开发商的会计师等）。

  iii）“个人抓手”:有一个经典问题是，交由任何一个机构/单位的话，都会主张自己知识、经验、能力不够，而不对预售资金被抽调负责。我们记得“保交楼”争议期间有个视频，某地方项目上的银行对购房者称，自己并没能力监督开发商的资金使用及后续。他们说的确实是真实情况：比如说没能力核查钱打给了哪个供应商，再调查这个供应商是真的还是假的。或者资金最后去了哪里。如果开发商可提供其他商业银行提供的流动性证明/资金函，他们更加会认。如果涉及到当地政府走了正常流程，批下来的话，银行认为安全免责，没理由不认。所以，银行不是一个“抓手”，没有很好的方法帮助看管资金；银行不仅权利、能力是不到位的，责任也不到位的。出了问题你找银行也没用。这实际上的意思就是“九龙治水”，最终没有人承担责任。

  按中国的现实国情，这类事情，终究是需要有“个人抓手”——要能把责任落位到某个个人/自然身上。在房地产/建筑里，对应的是签字的结构工程师：出了问题，他的个人是要个人承担相应的责任的。在A股的证券发行里，对应的是保荐人：项目出了问题（也可能是其他专业机构，如律师、审计师、评估师或企业自身等），保荐人个人（自然人）也是要承担相应的责任的。并且机构可能会视情况承担一定的“连带”责任。脱离这些大多人日常不太接受的专业领域，在别的行业里也有直观的例子：譬如医生：谁是负责的大夫、谁动的手术，都是很清楚的。假如慢慢的出现医疗事故，那是要负责的。找抓手，就是最直接的解决办法。

  所以，可优先考虑给预售资金监管找一个负责任的抓手，一个终极的、独立的签字人、责任人。他所属的单位也要视情况承担一定的连带责任。如果保证项目基本的建设的预售资金被不当挪用，导致项目最终出现一些明显的异常问题，那么这个人的个人是要担负责任的。如果引发重大的保交楼和民生安全问题，往重了说，这是可以上升到违法犯罪的高度的。

  这个负责任的自然人应该任职于哪个单位呢？笔者倾向于认为，一，不应该是来自开发商的，因为利益冲突太大。必须得是外部机构。二，应该是与资金关系最大且最近的机构，这就是商业银行：譬如为项目提供开发贷的主要银行。

  此外，每个项目能安排超过一位自然人担任责任人，就在前述“预售资金监管委员会”里开发商以外的外部机构代表里产生。具体谁负责，可以由监管直接通过规则确立（而不是由委员会随机推选确立）。

  最后，开发商（高管及项目经理）虽非预售资金监管责任人，但永远需要承担相应的责任，如果出现因资金被挪用最后导致“保交楼”问题的，需要对有关人员严惩，并承担对应的法律责任。

  实操也并非容易：责任人/签字人是深度介入项目财务的。他们在大多数情况下要具体知道资金被调用到什么供应商；供应商是否靠谱；与开发商是啥关系；款项是怎么样去使用的，等等。这需要丰富的实操经验与智慧。

  只要把责任落位到个人（而非机构），避免九龙治水，同时给予他们更多的权限（例如一票否决权）和监管支持，他们就会勤勉尽责。

  有人担心：如此一来，预售金不就被全部锁死了么？也许项目本身的开发建设能够被满足，但即便账面上的资金足够项目开发所用，责任人可能也不同意资金被抽调。就这一条，第一，肯定还是看主体。企业公司治理、财务、内控规范，信用资质强的，责任人肯定有信心；其二；责任人为了安全期间，肯定希望保有一定的“缓冲”，即让项目上留存的资金略大于实际所需，以保安全。如果坐在购房者这边，秉持底线思维，时刻防范风险，这也是合理的。开发商需要做的，其实是在公司层面重新据此调整自己的现金流管理，认定有部分的资金将被摁在项目上，存在所谓的“deadweight loss”，但又是展业所没办法避免的。核心还是：构建合理的预期。

  中国的国情，发展还是第一要务。因此，短时间内摒弃预售制是不可能的，最多，也是循序渐进的引入现房销售，并且周期很长，是一长期事业。

  摆在监管面前更加现实的问题，是预售资金的合理监管。作者以为，加强监管，必须确立“抓手”，落位到个人。对于住宅开发销售项目预售资金的合理监管，也应该是新时代下、“新发展模式”里，房地产与金融关系的重要组成部分。