房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

  房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没形成真正意义上的房地产金融。

  房地产金融在国民经济与人们日常生活中的地位与作用一天比一天突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

  首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接所有的环节的重要的条件。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这一个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例慢慢的升高，房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。

  长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。

  我国房地产市场的线年开始，这一年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，取消单位福利分房，实行住房商品化，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。国内房地产业得到快速的提升，成为带动国内经济发展的动力。

  我国经济界以中国证监会(简称CSRC)1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要是根据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。

  与我国关于房地产的产业分类相对应，在国际产业分类标准体系中，特别是国际长期资金市场上最常用的产业分类标准GICS和GCS将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系(NAICS)取代了原标准产业分类(SIC)，也将房地产业归为金融业。

  上述产业分类比较显示，国际上特别是国际长期资金市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产业的金融属性，对于管理层和房地产从业机构都具备极其重大的现实意义。一方面，国家管理部门特别是金融管理部门，应该全面考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融;另一方面，作为房地产业界，应该认识和发挥房地产业的金融属性，站在金融的高度，发挥房地产自身优势，充分的利用各种创新金融工具，挑战房地产风险。

  房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的公司数很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场所有的环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现一些明显的异常问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

  相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济稳步的增长的推动作用，这样就造成当地经济稳步的增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋的品质 无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

  银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只可以通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借贷。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利;如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

  一、 国内政策（国家及地方相关的标准、规定以及可能得到的政策与资金扶持等）