如果说中国房地产市场泡沫时期的一大特点是房地产产品金融属性的弱化，那么“挤泡沫”的过程也在某一种意义上伴随着这种金融属性的回归。而能够作为实体经济的载体，又可提供稳定现金流回报的产业地产，则成为了迎接这种回归的桥头堡，正不断吸引着以资本驱动的新型产业地产挖掘者。

  平安不动产、银证基金、嘉民基金背后的险资和养老基金，看重的是物流地产长期稳定的租金回报，他们或以向专业物流地产商注资的方式、或以直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张。

  而以绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的一波产业投资基金，则正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。

  不过，业内人士也指出，资本驱动型的产业地产玩家虽然具备强大的资金优势，对于项目的选择也有独到的眼光，但产业地产的运营仍然需要专业化的能力和积累，而土地、政策以及资源获取方面的短板也有几率会成为其前路之上的绊脚石。

  对于一些基金和信托而言，最初进入产业地产领域的原因与进入商业地产比较类似，看中的是长线的租金回报和物业升值回报。其中，风险承受力相对较差、回报要求相比来说较低的养老基金和险资对于物流地产领域最为青睐。

  以成立于2009年的嘉民中国物流基金为例，实际负责运营的嘉民集团仅占20%的股份，加拿大养老金计划投资委员会则持有80%的股份。

  今年5月，主要服务电商企业的物流地产商易商也获得了荷兰汇盈养老基金6.5亿美元的股权投资，后者将持有这家成立仅三年的仓储开发和运营公司20%的股权。

  现在中国物流地产市场上活跃的资本力量已经不单是外来基金，本土的基金甚至走得更远。不久前，平安不动产与领盛投资管理同时宣布，平安不动产已从领盛手中购得一位于四川成都、总建筑面积约90000平方米的物流仓储物业。此举标志着平安不动产正式踏入物流地产领域。今年2月，中银投资、中国人寿与厚朴基金则共同出资23.5亿美元投向了世界最大的物流开发商普洛斯。

  仲量联行华西区工业部董事黄晖表示，以保险资金为背景的平安不动产倾向于选择风险不大、收益长期稳健的投资项目，物流地产非常符合这一特点。

  不过，目前为止，大部分涉足物流地产的基金和信托都选择了与专业的物流地产商进行合作，像平安不动产一样直接持有物流园区、自己组建团队进行运营的并不多见。业内人士认为，物流地产的持有运营与商业地产类似，都要专业的团队进行打造，尤其是国内的长期资金市场还不健全，退出通道较少，自持自建的风险相比来说较高，需要警惕。

  如果说涉足物流园区的养老基金和险资其实是追求地产性的物业升值和租金回报，那么PE出身的基金则想得更多，他们追求的是整个产业园区承载的产业价值的提升，或者分享园区企业孵化的成长收益。这些手持重金的投资机构原本只是“制片人”，但为了更深入地进行园区孵化，他们不惜“呛行”干起了“导演”。

  绿野资本在投资产业园区之前，就曾经有过丰富的PE经验。“通常PE投资是以点状布局为主，也就是从不一样的行业、不同产业链环节的企业中去选择最佳的被投资对象。而产业投资则是以线状布局为主，选择某一个产业链进行全产业链投资。”绿野资本集团董事局主席郑晓军也因此在2011年就提出投资产业园、培育产业链，从而分享价值增值。

  天赋资本的产业地产之路有异曲同工之妙，PE出身的天赋资本在2006年到2012年之间累计投资了50多家具有上市前景的企业，其中有23家实现了IPO上市和并购退出。但在2010年之后，由于经济提高速度放缓，股票市场低迷，天赋资本通过逐渐引导，将近60亿元人民币的系列PE基金的幕后投资人引入产业地产投资领域。

  今年，天赋资本更是计划拿出50亿元投资农产品物流园，并在自己的农产品O2O交易买卖平台“天御农业”的基础上，将旗下投资的农业物联网、农产品冷链物流整合起来，再进一步围绕这样的平台来投资上下游农产品企业。目前，天赋资本在国内已经投资了8家农业相关企业。

  在政府主导下成立的湖北高投虽然没有急切的退出盈利要求，但模式同样是以投建园区为承载，再进一步筛选有成长性的公司进行孵化。截至2013年底，湖北高投及参股基金已经累计完成投资超过108项次，投资企业超过100家，投资总额超过15亿元。

  “湖北高投的这种资本运作模式将民营资本同地产开发相结合，而在后期还将介入到产业地产项目的运营中去。”湖北高投副总经理戴波告诉中国房地产报记者。

  “PE在投资市场上普遍积累了对行业相当的认识，在产业链的整合上也做得比较好，所以进入产业地产我们有独特的优势。”天赋资本董事长林代联对中国房地产报记者表示，“不过产业地产开发运营环节中的工程代建、市场运营等我们会让产业链中的相关专业企业来做，而核心内容掌握在天赋资本手里，品牌也掌握在自己手中。”在戴德梁行中国区商业部（工业及物流）主管苏智渊看来，现阶段产业地产领域的专业化分工已经很强，无论是园区的投资、建设还是营销等环节都有相应的专业化机构提供服务，对于资本驱动型产业地产投资机构，将不熟悉的业务模块进行外包确实更为合适。

  也有业内人士认为，在园区开发初期，这类投资机构的开发模式或许能够凭借其资本优势畅行无阻，但是由于这种模式本质是通过签订各式合同确立委托代理关系，但在房地产开发过程中，由于信息不对称、灰色空间大、诚信缺失等原因，契约双方的权利、责任与义务难以划清，长期看来仍有许多不确定风险。

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