自1998年房改政策提出后，改变了住房分配制度，慢慢地发展了住房交易市场，房地产产业和金融产业在相互支持和结合过程中房地产金融业得到了迅速的发展，但发展过程难免有些问题的产生。本文就房改后房地产金融的发展历史，分析房地产金融现实状况，并就房地产金融发展过程中存在的问题如融资方式过于单一、房地产金融组织和法规不够健全、房地产市场垄断性强等现实问题提出了解决建议，从而有助于房地产金融的健康稳定的发展。

  我国房地产业的发展自1978 年至今经历了四个发展阶段: 1978 年改革开放伊始到1987 年的萌芽阶段，特别是《城市建设综合研发企业暂行办法》在1984年发布后，国家允许建立以“经营城市土地开发和房地产业务”为目的的房地产研发企业，许多有政府职能的房地产开发企业成立，从此房地产业进入了萌芽阶段;1987 年到1991 年房地产业进入了起步阶段，这一阶段的标志是深圳市以拍卖方式出售了第一块土地，从而打开了土地有偿使用的先河，房地产交易市场也开始了起步和发展; 1992 年市场经济迅猛发展，房地产业也得到了迅猛发展，并出现了房地产过热现象，为了预防房地产出现泡沫化现象1993 年我国开始对房地产产业采取宏观调控，房地产产业在此状况下出现低迷，使得房地产产业进入了1992、1993 年的波动阶段; 1994年国务院房改政策提出后，房地产业开始从低迷中复苏，不仅刺激了住房建设和交易，而且房地产金融也得到了发展; 1998 年至今房地产进入了起飞阶段，随着房地产市场的规范化提高，住房金融体系也得到了迅速的发展。

  房地产在经历了萌芽阶段、起步阶段、波动阶段、复苏阶段后进入房地产业的起飞阶段，在房地产的发展过程中，离不开金融业的支持。虽然我国现代房地产金融的起步相比其他几个国家而言较晚，但是房地产金融的发展速度却是惊人的，其占商业银行业务的比重逐步的提升; 住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营;住房金融市场已开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场占有率而进行激烈的竞争。但由于各方面的原因，中国房地产金融业始终没有从根本摆脱“房地产过热———信贷膨胀———市场萎缩———坏账呆账”的状况，给本来就已经相当脆弱的金融体系又添变数。因此，了解房地产金融的基础原理，把握房地产金融的运行规律就显得很迫切。

  在对我国房地产金融业的现在的状况进行分析之前，要先明确一下房地产金融的相关概念。房地产金融是指有关货币融资、筹资以及各种相关的金融活动在房地产生产、交易过程中的运用。房地产金融的相关业务涉及金融工具以及金融业务的运用，这些金融活动不仅有利于房地产开发和交易过程更加简化和方便，更使得房地产再生产活动中的资金得到更加有效率的循环和使用，来保证了房地产生产活动和再生产过程更加有效、有秩序循环。

  一般意义上的房地产金融市场按服务的对象分为房产金融市场与地产金融市场。房地产金融市场的融资方式间接融资和直接融资，这两种融资方式各有利弊，而我国现阶段主要运用的是直接融资。房地产金融业务和活动必须要依附于一定的机构组织，在改革开放后的三十多年里，房地产金融机构也得到了完善和发展，基本形成了以商业银行房地产信贷部为主导，包括住房储蓄银行、住宅信用合作社、保险公司、信托公司、证券公司在内的多层次、多形式的房地产金融机构体系。

  通过房地产金融的基本概念不难理解，金融业务主要产生与房地产的生产、销售过程中，所以能通过对房地产产业投资现状和销售现状的分析能更加直观的分析出房地产金融业的发展。

  我国现代房地产金融业的真正发展从房改后开始的，1998 年“房改”以来，房地产产业投资额逐年提高，年均增长超过20%，以2001 年、2003 年的增长幅度较大。受宏观调控的影响， 2005 年后该指标波动变大，近两年增幅呈下降趋势。房地产投资占全社会固定资产投资额的比重这一指标，更能反映房地产业在整个国民经济中的地位和发展状况。1998 年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为13． 71%，到2004 年该指标增长到18． 67%，房地产业与其他产业的关联程度以及对国民经济的影响作用稳步提高; 受宏观调控的影响，该指标在2005 和2008 年出现下滑趋势，但近两年又得以恢复。

  1998 年到2012 年我国房地产产业随着我们国家住宅制度改革的不断深入，我国房屋销售量也逐步扩大。与房地产投资、开发情况不同，购买需求并没有随宏观政策的调整而变，在调控政策频出的2005 年，消费者却表现出了极为强烈的购买意愿，销售量增长幅度超过45%。从结构来看，中高档住宅的销售面积大幅度增长，而经济适用房则出现了逐年递减的趋势，也从侧面反映出中低价位住宅缺口不断加大、房屋供给结构失衡的现实问题。2008 年商品房销售面积首次出现负增长，国家于2008 年末出台新政策支持房产，以至于2009 年商品房销售面积反弹，并在此后几年里平缓增长。

  房地产产业和金融产业的联系已越来越紧密，然而这种关系却利弊共存，房地产产业和金融产业的紧密融合使得房地产的生产和再生产得到了很好的支持，也扩展了金融业的经营事物的规模促进了金融产业的发展。但是另一方面，由于我们国家的经济开放程度慢慢的升高，世界经济瞬息万变使我们国家的经济环境也存在了很大的不确定性，而房地产产业和金融产业受国家经济环境的影响很大，反过来两产业对我们国家的经济的影响也非常大，所以一旦经济产生波动，或是其中一方产生负面波动必然使得其他两方面都受到很大的影响。所以及早发现房地产金融业存在的问题，并积极寻求解决方案有利于我国稳定经济环境的形成。

  一方面，融资方式过多依赖之间接融资，我国现阶段的主要的房地产融资方式主要是间接融资，虽然间接融资可以使房地产在融资过程中不受限与资金数量、时间、地点与范围等，但是由于房地产商再融资后不受银行直接管理，来提升资金使用的风险性; 另一方面，融资渠道过于单一，现阶段我国主要的融资渠道是银行贷款，但是如果银行存款的大部分都流向了房地产，那么经济波动导致的房地产泡沫破裂必然造成借款的违约，那么银行呆账、滞涨就会产生，从而引起挤兑风险，对经济造成剧烈影响。房地产金融理财产品创新加速，金融工具多样化使房地产金融工具多样化以满足多种的市场需求。

  房地产交易市场垄断性国强，增大违约风险，不利于公民的利益实现，所以，应完善房地产交易市场。房地产企业的规模逐步扩大，使得新企业的进入成本持续不断的增加，从而使房地产交易市场垄断性慢慢地加强，那么当一些不确定因素造成房地产产业波动时，贷款违约的风险更大。其次，房地产市场垄断性增强将导致垄断价格高于完全竞争价格，使得房地产交易萎靡，难以满足大家的住房需求。因此，政府应完善房地产市场体系。

  2、房地产金融相关法律和法规还需健全和完善，以求满足房地产金融业发展的现实需要。

  现阶段中国房地产金融相关的法律和法规还不够健全、完善，其中很多法律规定更是欠缺实操性，而且有些法律和法规已不适合当下中国房地产金融环境，局限了我国房地产金融的发展。所以若想我国房地产金融有进一步的健康的发展，必须健全完善当前我国有关于房地产金融的相关法律和法规，建立有效可执行的防治法规。

  房地产产业和金融产业的结合存进了房地产的生产和再生过程，也扩展了金融产业的经营事物的规模，有利于我国金融业的发展。但是现阶段我国房地产金融存在的现实问题如融资方式过于单一、房地产金融组织和法规不够健全、房地产市场垄断性强等现实问题得不到有关部门的重视和解决的话，未来未知经济因素若导致房地产泡沫破裂带来金融危机将给我们国家的经济发展带来不利影响。所以，有关部门应重视现在房地产金融出现的问题并根据给出解决方案着手改善，为我国房地产金融的发展营造良好的经济和制度环境。